Pour qu'une assemblée générale puisse valablement voter, deux conditions doivent être réunies en début de séance : plus de la moitié des copropriétaires doivent être présents ou représentés, et ils doivent posséder ensemble au moins la moitié des quotes-parts dans les parties communes (article 3.87 du Code civil, anc. art. 577-6). Si le quorum n'est pas atteint, une seconde assemblée est convoquée — et celle-là délibère quel que soit le nombre de présents.

Voici tout ce qu'un syndic doit maîtriser, condition par condition.

La double condition : têtes ET quotités

Le quorum belge est une double barrière, et c'est là que beaucoup se trompent : il ne suffit pas de compter les personnes présentes, ni de compter les millièmes représentés — il faut les deux à la fois.

Condition 1 — les têtes : plus de la moitié des copropriétaires de l'immeuble sont présents ou représentés (par procuration). Dans une copropriété de 20 copropriétaires, il en faut donc au moins 11.

Condition 2 — les quotités : ces présents et représentés détiennent ensemble au moins la moitié des quotes-parts dans les parties communes. Si vos 11 présents ne totalisent que 430 millièmes sur 1000, le quorum n'est pas atteint malgré la majorité en nombre.

Un exemple concret : dans une résidence de 10 lots, 6 copropriétaires sont présents (condition 1 remplie : 6 > 5), mais il s'agit des plus petits lots et ils ne totalisent que 410/1000 millièmes. L'assemblée ne peut pas valablement délibérer. À l'inverse, si 4 gros copropriétaires détenant 600 millièmes se présentent seuls, la condition des quotités est remplie mais pas celle des têtes (4 ≤ 5) : même blocage.

L'exception des trois quarts — le « 3/4 » existe, mais pas où on le croit

La loi prévoit une porte de sortie à la double condition : l'assemblée délibère aussi valablement si les copropriétaires présents ou représentés possèdent plus de trois quarts des quotes-parts, même si la majorité en nombre n'est pas atteinte.

C'est une nuance qui prête souvent à confusion : le seuil des trois quarts n'est pas une majorité de vote (les majorités de vote sont, en principe, la majorité absolue, les deux tiers et les quatre cinquièmes depuis la réforme de 2018) — c'est une condition alternative de quorum. Concrètement : si deux copropriétaires détiennent à eux seuls 780/1000 millièmes et se présentent, l'assemblée peut se tenir, même dans un immeuble de 15 copropriétaires.

Le quorum s'apprécie en début de séance

Le texte est précis : les conditions doivent être réunies « au début de l'assemblée générale ». C'est à ce moment que le bureau vérifie la feuille de présence et constate — ou non — que l'assemblée peut délibérer. Un copropriétaire qui quitte la séance en cours de route ne fait pas retomber l'assemblée sous le quorum pour les points restants ; en revanche, son départ modifie évidemment le décompte des voix pour les votes suivants.

D'où l'importance d'une feuille de présence rigoureuse mentionnant, pour chaque présent : son identité, les lots qu'il représente, ses quotités, et les procurations qu'il porte. C'est ce document qui prouve, en cas de contestation, que l'assemblée était valablement constituée.

Quorum non atteint : la seconde assemblée

Si la double condition (ni l'alternative des trois quarts) n'est pas remplie, l'assemblée ne peut prendre aucune décision. Le syndic doit alors convoquer une seconde assemblée générale, qui ne peut se tenir qu'après un délai d'au moins quinze jours — et cette seconde assemblée délibère valablement quel que soit le nombre de membres présents ou représentés et quelles que soient leurs quotes-parts.

Deux réflexes pratiques pour le syndic :

D'abord, la convocation à la seconde AG est une convocation à part entière : elle doit respecter les mêmes formes et le même préavis que la première (voir notre article sur le délai de convocation d'une AG). Certains syndics anticipent en mentionnant dès la première convocation la date de la seconde assemblée en cas de carence — une pratique qui fait gagner un cycle complet de courriers.

Ensuite, attention à la tentation de « viser » directement la seconde assemblée pour faire passer des décisions avec peu de monde : les majorités de vote, elles, restent inchangées. Une décision aux deux tiers exige toujours deux tiers des voix émises par les présents — la seconde AG assouplit le quorum, pas les majorités.

Procurations : l'outil qui sauve le quorum (dans certaines limites)

Un copropriétaire empêché peut se faire représenter par un mandataire de son choix, copropriétaire ou non — et chaque procuration compte à la fois pour la condition des têtes et pour celle des quotités. C'est l'outil numéro un pour atteindre le quorum dans les copropriétés où l'absentéisme est fort.

La loi encadre toutefois la pratique. En principe : la procuration doit être nominative et ne vaut que pour une assemblée (sauf procuration notariée) ; le syndic ne peut pas être mandataire ; et nul ne peut accepter plus de trois procurations — sauf si le total des voix du mandataire et de ses mandants n'excède pas 10 % de l'ensemble des voix de la copropriété. S'y ajoute une règle de plafonnement des voix lors du vote, destinée à éviter qu'un seul acteur n'écrase l'assemblée ; ses modalités précises méritent une vérification au cas par cas.

Conseil pratique : joignez systématiquement un formulaire de procuration à chaque convocation, et rappelez la règle des trois mandats. Un quorum raté pour trois procurations oubliées, c'est quinze jours de perdus.

Quorum et majorités : le tableau pour ne plus confondre

Question	Seuil	Base
L'AG peut-elle se tenir ? (quorum)	> 50 % des copropriétaires ET ≥ 50 % des quotités — ou, à défaut, > 75 % des quotités	art. 3.87
Décision ordinaire (budget, comptes, travaux de conservation…)	Majorité absolue des voix émises (les abstentions ne comptent pas comme voix émises)	art. 3.87
Travaux sur parties communes (hors conservation), certains changements aux statuts	Majorité des 2/3	art. 3.88
Autres modifications des statuts, dont la répartition des charges	Majorité des 4/5	art. 3.88
Modification des quotes-parts, certains actes majeurs	Unanimité, sauf exceptions légales	art. 3.88

À retenir : le « 50 % » du quorum et la « majorité absolue » des votes sont deux calculs différents, sur deux bases différentes — le premier se mesure sur l'ensemble de la copropriété, la seconde uniquement sur les voix émises par les présents et représentés.

Que risque une AG tenue sans quorum ?

Une assemblée qui délibère sans quorum valable expose toutes ses décisions à l'annulation : tout copropriétaire peut saisir le juge de paix pour faire annuler une décision irrégulière, dans un délai de quatre mois. Concrètement, un budget voté, des travaux décidés ou un syndic nommé lors d'une AG sans quorum peuvent être remis en cause des mois plus tard — avec les complications que l'on imagine.

La feuille de présence signée, mentionnant les quotités et les procurations, est votre meilleure protection : elle établit noir sur blanc que le quorum était atteint en début de séance.

Comment SyndicPro vous simplifie le quorum

Vérifier un quorum à la main — additionner les millièmes, compter les têtes, contrôler les procurations — est exactement le genre de calcul où une erreur se glisse. SyndicPro génère votre feuille de présence avec les quotités de chaque lot, comptabilise les procurations, et vous indique en temps réel si la double condition est remplie. Et si le quorum n'est pas atteint, la convocation de la seconde assemblée, conforme au Code civil, se génère en deux minutes. Découvrez les fonctionnalités d'assemblée générale.

Questions fréquentes

Le quorum est-il le même pour une AG ordinaire et une AG extraordinaire ? Oui. La double condition de l'article 3.87 s'applique à toute assemblée générale, quelle que soit sa qualification. Seule la seconde assemblée convoquée après un échec de quorum y échappe.

Les abstentions comptent-elles dans le quorum ? Le quorum se mesure sur les présences, pas sur les votes : un copropriétaire présent qui s'abstient compte pleinement pour le quorum. En revanche, lors des votes, les abstentions ne sont pas considérées comme des voix émises pour le calcul des majorités.

Un copropriétaire en défaut de paiement compte-t-il dans le quorum ? En principe oui : le retard de paiement ne prive pas un copropriétaire de son droit de participer et de voter, sauf décision de justice spécifique. Sa présence et ses quotités entrent donc dans le calcul.

Peut-on tenir l'AG en visioconférence et atteindre le quorum à distance ? Oui, la participation à distance est admise depuis la modernisation du droit de la copropriété : les copropriétaires qui participent par visioconférence sont considérés comme présents, y compris pour le quorum, si les statuts et les modalités pratiques le permettent.

Cet article est fourni à titre informatif et ne constitue pas un avis juridique. En cas de doute sur une situation précise, consultez un professionnel du droit.

Quorum d'une AG de copropriété en Belgique : la règle expliquée